Chcąc sprzedać mieszkanie, już na samym początku tego procesu pojawia się zasadnicze pytanie, które ma wpływ na wiele późniejszych decyzji: korzystać z pośrednika czy próbować sprzedać lokal we własnym zakresie? Odpowiedź nie jest wcale taka oczywista, dlatego postaramy się przedstawić wszystkie za i przeciw.

Bez pośrednika, czyli zmniejsz koszt sprzedaży

Sprzedaż nieruchomości bez udziału pośrednika ma jeden, zasadniczy plus – zauważalnie zmniejsza koszty sprzedaży. Pośrednicy pobierają bowiem opłaty zarówno od sprzedających, jak i od kupujących (nie zawsze), co sprawia, że nasza oferta staje się mniej konkurencyjna. Decyzja o niezawieraniu umowy pośrednictwa oznacza, że sprzedażą nieruchomości będziemy musieli zająć się osobiście.

W tym celu warto stworzyć ogłoszenie mające zachęcić do kupna nieruchomości i umieścić je w różnego rodzaju miejscach: na klatce schodowej, w gazecie czy w sklepach. Nie można zapominać o Internecie, gdzie znajduje się szereg specjalistycznych serwisów, które pozwalają na umieszczenie swojego ogłoszenia i dotarcie do zainteresowanych. Jeżeli nasza mini kampania reklamowa przyniesie skutek i klient zapuka do naszych drzwi, należy być wobec niego szczerym, przedstawić wszystkie koszty związane z użytkowaniem nieruchomości i pokazać odpowiednie dokument, jeśli tylko sobie tego życzy.

Sprzedaż mieszkanie z pośrednikiem, czyli o nic się nie martwisz

Jeżeli zwiększenie kosztów sprzedaży nie jest dla nas problemem, nic nie stoi na przeszkodzie, aby skorzystać z usług pośrednika. Przy wyborze odpowiedniej osoby należy być ostrożnym i dokładnie sprawdzać kompetencje oraz różnego rodzaju dokumenty świadczące o fachowości potencjalnego partnera. Jeżeli pośrednik jest godny zaufania, można z nim zacząć współpracę.

Jakie korzyści płyną z tej decyzji?

Przede wszystkim oszczędność czasu i spokój, ponieważ to pośrednik szuka klientów, tworzy i wystawia ogłoszenia, informuje potencjalnych klientów o wszystkim, czego chcą dowiedzieć na temat mieszkania, a w konsekwencji sporządza umowy i dopina transakcje na ostatni guzik. Tak więc jeżeli zależy nam na czasie, a koszty pośrednictwa nie są przeszkodą, nic nie stoi na przeszkodzie, aby z niego skorzystać. Ostateczna decyzja w tej kwestii zależy zatem w dużej mierze od indywidualnych preferencji i możliwości.

Decydując się na sprzedaż mieszkania przy pomocy pośrednika, trzeba znaleźć odpowiednią, w pełni kompetentną i wykwalifikowaną osobę, która pomoże skutecznie zaoferować nieruchomość klientom. Przy wyborze pośrednika należy kierować się kilkoma najważniejszymi zasadami, które postaram się przedstawić w tym artykule.

Dokładnie prześwietl potencjalnego pośrednika

Już podczas szukania pośrednika poprzez różnego rodzaju ogłoszenia da się wyodrębnić nierzetelne osoby, które nie wzbudzają zaufania. Bo czy można traktować serio pośrednika podającego tylko i wyłącznie swój nr telefonu? Na tego typu oferty trzeba bardzo uważać, a najlepiej omijać je szerokim łukiem. Pośrednik powinien bowiem wskazać, jaki jest jego status oraz gdzie znajduje się jego miejsce pracy.

Jeżeli już trafimy na godne zaufania ogłoszenie i spotkamy się z osobą odpowiedzialną za jego treść, należy skrupulatnie sprawdzić wszystkie wymagane dokumenty. Warto dowiedzieć się, czy wybrana firma prowadzi działalność gospodarczą; w tym celu można poprosić o dokument potwierdzający legalność przedsiębiorstwa.

Kolejnym istotnym czynnikiem jest to, czy w biurze pracują licencjonowani pośrednicy, mający uprawnienia do wykonywania swojego zawodu. W każdej szanującej się firmie obracającej nieruchomościami powinna znajdować się co najmniej jedna osoba z tego typu certyfikatem; jeśli jej nie ma, nie warto podpisywać umowy pośrednictwa.

Skrupulatnie sprawdzaj wszystkie dokumenty

Najważniejsze wydaje się jednak to, czy wybrany pośrednik posiada obowiązkowe ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej za wyrządzone w czasie pracy szkody. Brak tego dokumentu oznacza, że pod żadnym pozorem nie można ufać takiej osobie, gdyż korzystanie z jej usług może się dla nas bardzo źle skończyć.

Warto również dowiedzieć się, czy wybrane biuro pośrednictwa prowadzi swoją działalność tylko i wyłącznie w branży nieruchomości, ponieważ kompetencje przedsiębiorstwa sprzedającego samochody i jednocześnie zajmującego się obrotem nieruchomościami mogą podlegać dyskusji.

Ponadto o profesjonalizmie biura świadczy fakt, iż jest ono zrzeszone w różnego rodzaju organizacjach branżowych, które skupiają profesjonalnych pośredników. Widać więc, że wybranie kompetentnej i w pełni fachowej osoby, która pomoże nam efektywnie sprzedać mieszkanie, nie jest łatwym zadaniem.

Jeżeli jednak będziemy się stosować do wymienionych wyżej wskazówek, nakazujących daleko idącą ostrożność i dokładne sprawdzenie wszystkich dokumentów, możemy być spokojni o to, że wybierzemy profesjonalnego pośrednika.

Jeżeli już zdecydowaliśmy, że wybrane przez nas biuro spełnia wszystkie wymagania i jest profesjonalnie przygotowane do swojej pracy, powinniśmy podpisać umowę pośrednictwa z jego przedstawicielami. Przy jej parafowaniu należy być bardzo ostrożnym i dokładnie sprawdzić, czy owa umowa jest kompletna i zawiera wszystkie niezbędne paragrafy.

Podpisuj umowę tylko z licencjonowanym pośrednikiem

Umowa pośrednictwa musi być zawarta oczywiście na piśmie; jeżeli biuro proponuje Ci inne wyjście, od razu zrezygnuj z jego usług, gdyż są one nieprofesjonalne. Oprócz tak oczywistych elementów jak data oraz miejsce powstania sporządzona na piśmie umowa powinna dokładnie wskazywać strony transakcji, określając ich dane, czyli personalia klienta i pośrednika. Oprócz imienia i nazwiska należy zadbać o to, aby w dokumencie był zawarty numer licencji osoby pośredniczącej.

Warto również sporządzić adnotację poświadczającą o tym, że pośrednik posiada ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej, będące zabezpieczeniem przed ewentualnymi szkodami wyrządzonymi w związku z wykonywanym przez niego zawodem. Kolejnym istotnym elementem, jaki należy zawrzeć w umowie, jest wskazanie czasu jej trwania.

W tym zakresie możemy dokładnie określić okres czasu, w którym ma być świadczone pośrednictwo, lub dać pośrednikowi wolną rękę, definiując czas trwania umowy jako nieokreślony. Bez względu na to, które z tych dwóch rozwiązań wybierzemy, należy bezwzględnie zapisać naszą decyzję w umowie.

Wskaż przedmiot umowy

Bardzo istotnym czynnikiem podczas podpisywania umowy jest dokładne wskazanie jej przedmiotu, czyli adresu nieruchomości, która ma zostać sprzedana. Warto też pamiętać o zapisaniu formy wynagrodzenia, określając procent kwoty, jaki przypadnie pośrednikowi po sprzedaniu mieszkania.

Godnym uwagi rozwiązaniem, które powinniśmy zawrzeć na piśmie, jest klauzula wyłączności, wskazująca, że współpracujące z nami biuro jest jedyną firmą pomagającą nam w sprzedaży nieruchomości. Dzięki temu odpowiedzialność jest na barkach wyłącznie tego jednego przedsiębiorstwa, które powinna zrobić wszystko, aby nam pomóc. Ponadto wszelkie inne zapisy, takie jak np. forma i termin przekazania wynagrodzenia czy katalog kar umownych mogą być zawarte w umowie, lecz nie muszą; zależy to wyłącznie od naszej i pośrednika woli.

Niemniej jednak wszelkie wcześniej wymienione zapisy powinny bezwzględnie znajdować się w umowie, co pozwoli nam spać spokojnie i nie martwić się o to, że możemy zostać oszukani przez nieuczciwe biuro pośrednictwa.

Umowa przedwstępna sprzedaży jest bardzo ważnym czynnikiem mającym wpływ na zawarcie transakcji, gdyż skutecznie zabezpiecza interesy obu stron – kupującego i sprzedającego. Dlatego też należy się do niej przyłożyć i napisać ją w taki sposób, aby nie pozostawiała żadnych wątpliwości. Przeczytaj artykuł i dowiedz się, jak to zrobić.

Jak powinna wyglądać umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna sprzedaży pozwala kupującemu na zarezerwowanie mieszkanie, a sprzedającemu daje pewność, że nabywca jest gotów do zawarcia transakcji na określonych warunkach. Ściślej rzecz ujmując, umowa przedwstępna jest przyrzeczeniem i deklaracją, że obie strony chcą dojść do porozumienia, które w danym momencie nie jest możliwe, choćby ze względu na brak wystarczających środków ze strony nabywcy.

Co zatem powinna zawierać umowa przedwstępna?

Na wstępie należy oczywiście określić datę i miejsce jej powstania, po czym można wskazać strony umowy, czyli podać wszystkie dane osobowe i adresowe kupującego oraz sprzedającego. Następnie należy zaznaczyć, że jesteśmy prawnym właścicielami sprzedawanego mieszkania, po czym można przejść do jego dokładnej charakterystyki, podając lokalizację, powierzchnię oraz numer księgi wieczystej. Kolejną adnotacją powinna być ustalona przez obie strony wartość mieszkania, za którą kupujący chce ją nabyć.

Forma umowy przedwstępnej

Jeżeli obie strony wyrażają na to zgodę, można umieścić w umowie zapis mówiący o ustalonej karze umownej lub zadatku w przypadku, gdy jedna ze stron nie wywiąże się z jej postanowień. Następnie należy określić formę i sposób, w jaki ma zostać dokonana płatność: czy ma ona się odbywać w ratach, czy też w jednej transzy.

Warto również umieścić w umowie paragraf mówiący o tym, w jakich przypadkach można od niej odstąpić.

Ostatnim elementem, który należy, lecz nie trzeba zawrzeć, jest termin podpisania umowy właściwej. Ostania kwestia, jaka pozostaje do rozstrzygnięcia, to forma umowy przedwstępnej. Może być ona zawarta w dowolnej formie, gdyż żaden przepis dokładnie tego nie określa. Należy jednak pamiętać, że umowa przedwstępna podpisana w formie aktu notarialna ma silniejszą moc prawną niż zwykła umowa i silniej wiąże kupującego ze sprzedającym, sprawiając, że obie strony znajdują się już tylko o krok do podpisania umowy przyrzeczonej.

Jest to możliwe w momencie, gdy zbywamy nieruchomości co najmniej 5 lat od momentu jej kupna. Tak więc jeżeli nabyliśmy mieszkanie np. w 2003 r., a sprzedajemy je w 2010, nie zapłacimy podatku, niezależnie od tego, czy i ile zarobiliśmy na transakcji.

Należy jednocześnie podkreślić, że wszystkie udokumentowane koszty, jakie ponieśliśmy w związku z użytkowaniem mieszkania, są dodawane do jego wartości. Tak więc jeżeli kupiliśmy mieszkanie za 300 tys., a wyremontowaliśmy je kosztem 100 tys. i mamy na to faktury, po czym sprzedaliśmy je za 400 tys., to nie zapłacimy żadnego podatku. Ustawodawca przewidział również ulgę zwalniającą z podatku, przynależną wszystkim osobom, które zysk ze sprzedaży mieszkania przeznaczają na kolejne cele mieszkaniowe.

W okresie 2007-2008 nie istniał przepis zwalniający z płacenia podatku osób, które chcą przeznaczyć zysk ze sprzedaży lokum na cele mieszkaniowe, jednak ustawodawca przewidział inną zwalniającą z podatku ulgę – ulgę meldunkową.

Mogą z niej korzystać osoby, które były zameldowani w sprzedawanym mieszkaniu co najmniej rok, nawet jeśli jeszcze nie byli jej właścicielami.

Tak więc jeżeli sprzedajesz je za 200 tys. zł, 20 tys. będziesz musiał oddać fiskusowi. Co ważne, w rozliczeniu nie są brane pod uwagę żadne inne czynniki, tzn. nawet jeśli sprzedaliśmy mieszkanie taniej, niż je kupiliśmy, to i tak będzie trzeba zapłacić podatek, gdyż jest on naliczony od dochodu, a nie od zysku.

Istnieje jednak szansa uniknięcia dzielenia się z fiskusem pieniędzmi uzyskanymi ze zbycia nieruchomości, pod warunkiem, że w ciągu 2 lat przeznaczymy je na kolejne cele mieszkaniowe, takie jak remont, zakup innej nieruchomości, działki czy prawa do lokalu.

Jednym z najważniejszych czynników mających wpływ na to, czy uda nam się sprzedać mieszkanie, jest moment oględzin. Kiedy klient pierwszy raz przychodzi zobaczyć nieruchomość, musi ona zrobić na nim dobre wrażenie, gdyż ma to ogromny wpływ na ostateczną decyzję dotyczącą kupna. Z tego względu należy bardzo starannie przygotować lokum, tak aby klient chciał w nim od razu zamieszkać.

Najważniejsze jest pierwsze wrażenie

Wyobraź sobie, że to Ty chcesz kupić mieszkanie, które na zdjęciach umieszczonych w ogłoszeniu wygląda olśniewająco, a jego cena jest naprawdę zachęcająca. Kiedy do niego wchodzisz, okazuje się jednak całkowicie zaniedbane, niechlujne i wygląda zupełnie inaczej niż to, jak sobie je wyobrażałeś. Rozczarowany, wychodzisz natychmiast i zaczynasz szukasz innego mieszkania.

Chciałbyś, żeby Twój klient poczuł się tak samo? Z pewnością nie, dlatego bardzo dobrze przygotuj lokum do pierwszej wizyty potencjalnego nabywcy. Pierwszym krokiem, jaki powinieneś poczynić, jest oczywiście dokładne posprzątanie mieszkania. Brudne okna, klejąca podłoga czy pajęczyny na ścianach mogą skutecznie odstraszyć klienta, dlatego pozbądź się wszelkich nieczystości i spraw, żeby wszystkie pokoje lśniły i pachniały – to nic nie kosztuje, a zyskać można naprawdę sporo.

Warto również pozbyć się z mieszkania różnego rodzaju niepotrzebnych rzeczy, które mogą świadczyć o niedbalstwie poprzedniego właściciela. W związku z tym warto dokładnie opróżnić szafki, wynieść stary telewizor, rower czy zwiędłe kwiaty z balkonu, tak aby potencjalny kupiec miał świadomość, że dbaliśmy o swoje cztery kąty.

W miarę możliwości można odnowić mieszkanie, malując ściany, naoliwiając skrzypiące drzwi i okna, wymieniając zużyte żarówki czy naprawiając wszystkie inne ewentualne usterki. Koszt takiego przedsięwzięcia nie jest duży, a zysk, jaki może przynieść, znacząco go przewyższa.

Warto również usunąć wszelkie prywatne rzeczy, które negatywnie wpływają na klienta, sprawiając, że czuje się w mieszkaniu nieswojo, jako ktoś obcy, kto znajduje się na terenie innych osób. W związku z tym należy pozbyć się kapci z przedpokoju, zdjąć zdjęcia rodzinne ze ścian czy usunąć znajdujące się na lodówce malunki zrobione przez dzieci.

Podczas wizyty potencjalnego nabywcy należy zadbać o to, aby mieszkanie było jak najlepiej oświetlone, ponieważ światło pozytywnie wpływa na samopoczucie i nastrój każdego z nas. Podsumowując, jeśli chcemy zrobić dobre wrażenie na kliencie, przygotujmy mieszkanie w taki sposób, aby wiedział, że o nie dbaliśmy.

Nie zapominajmy również o tym, aby wygląd nieruchomości sprawiał wrażenie, że jest ona już bezpańska i tylko czeka na nowego właściciela.